RU
EN   Информационное агентство INNOV.RU | Среда, 07 декабря 2016 г. 13:45
Иннов: электронный научный журнал

Жилые земельно-имущественные комплексы как новый формат недвижимости

Residential land and property complexes as a new format of real estate


28.05.14 14:21
435

Выходные сведения: Пермичев Н.Ф., Миронова Е.А. Жилые земельно-имущественные комплексы как новый формат недвижимости // Иннов: электронный научный журнал, 2014. № 2 (19). URL: http://www.innov.ru/science/economy/zhilye-zemelno-imushchestvennye-kompleksy-kak-novyy-format-nedvizh/

Авторы:

Николай Федорович Пермичев, доктор экономических наук, профессор, зав. кафедрой инновационного менеджмента ННГАСУ

Е.А. Миронова 



Authors:
Permichev Nikolai Fedorovich, Doctor of Economics, Professor, Head. Chair of Innovation Management NNGASU

E.A. Mironova


Ключевые слова: жилая застройка, недвижимость, земельно-имущественные комплексы

Keyword: residential construction, real estate, land and property complexes

Аннотация: В строительстве стали появляться новые технологии, материалы, модернизировались инженерные системы, технологическое оборудование и т.д. Все это в совокупности с особенностями регионального уклада жилищного домостроения дало толчок для развития особого типа рынка жилья – рынка земельно-имущественных комплексов. 

Annotation: The building began to appear new technologies, materials, modernized engineering systems, manufacturing equipment, etc. All this together with the features of a regional lifestyle residential housing construction has given impetus to the development of a special type of the housing market - the market land and property complexes.

Жилые земельно-имущественные комплексы как новый формат недвижимости

За последние десятилетия рынок земли [1] и жилья Нижегородской области и России значительно изменился. В строительстве стали появляться новые технологии, материалы, модернизировались инженерные системы, технологическое оборудование и т.д. Все это в совокупности с особенностями регионального уклада жилищного домостроения дало толчок для развития особого типа рынка жилья – рынка земельно-имущественных комплексов [2].

В крупных городах и муниципальных образованиях Нижегородской области, по примеру Москвы, Санкт-Петербурга и других крупных городов России, начали строиться особенные, мало похожие друг на друга по архитектурному облику жилые комплексы с громкими названиями («Седьмое небо», «Изумрудный замок», «Медвежья долина»), позаимствованными из известных литературных произведений или же взятыми из современной жизни («Подкова», «Пражский квартал», «Максима» и др.).

Такие названия придают особый колорит жилой застройке, указывая потенциальным жильцам на исключительность, престижность, эксклюзивность проживания в этом месте, обладающем, помимо современного архитектурного стиля возводимой жилой недвижимости, новым качеством жилья [3]. Все это подкрепляется присутствием в таких комплексах  максимального набора бытовых и социальных услуг для населения в шаговой доступности.

Дополнительная внутренняя инфраструктура жилых земельно-имущественных комплексов (магазины, парковки, фитнес-клубы, SPA-салоны, игровые площадки) может быть  для посетителя закрытой, смешанной или открытой.

При «закрытой» инфраструктуре доступ на его территорию имеют непосредственно только здесь проживающие, при «открытой» – территорию может посетить любой желающий, предварительно зарегистрировавшись в службе охраны. При «смешанной» – посетителям извне разрешен только частичный и вполне определенный по времени доступ на территорию земельно-имущественного комплекса.

Важно отметить, что быстрое развитие недвижимости земельно-имущественных комплексов дало импульс к самостоятельному моделированию будущими покупателями желательных вариантов своих квартир с возможностями предоставления им эксклюзивной отделки и комплектации техникой своего жилья. Понятие «квартира» теперь рассматривается покупателями с позиции трех основных ее составляющих: общего сведения о самой квартире и социальном составе жильцов; ее комплектации техническими средствами; стоимости ежемесячной оплаты. Общие сведения о квартире включают количество квартир на этаже, наличие внеквартирных помещений и инженерных систем, высоту потоков, степень звукоизоляции. Комплектация квартиры включает как основные, так и дополнительные средства, повышающие качество проживания [4].

К основным средствам комплектации квартир относят уникальность входной двери, материал окон, стен, вид из окон, наличие блока современных информационных систем (оптико-волоконных линий связи, Интернета, спутникового телевидения). К дополнительным относят наличие теплосберегающих окон, кондиционеров, оснащенность камерами видеонаблюдения и т.п.

Немаловажным фактором для проживающих может оказаться уровень управления многофункциональными объектами недвижимости, включенными в жилой земельно-имущественный комплекс. Здесь под термином «управление объектами недвижимости» понимается эффективное использование управляющей компанией всего комплекса  зданий и сооружений, включая возможности по оказанию разного рода услуг по благоустройству прилегающих территорий, содержанию объектов недвижимости в соответствии с их функциональным назначением.

Набор функций, реализуемых управляющей компанией, может быть разным и зависит от степени развития самой инфраструктуры, т.е. от «класса» (престижности) того или иного земельно-имущественного комплекса, его территориального размещения, близости к центру города, степени транспортной доступности и стоимости ежемесячного содержания объектов, включенных в состав земельно-имущественного комплекса. Чем более развита инфраструктура, тем дороже стоимость квадратного метра и больше ежемесячные эксплуатационные расходы на его содержание [5, 6].

В земельно-имущественных комплексах с минимально развитой инфраструктурой (наличие охраны, службы эксплуатации, детских и спортивных площадок, магазина, парикмахерской) ежемесячные эксплуатационные расходы на их содержание составляют примерно 5.7 тыс. руб., с необходимой – около 8, 2 тыс. руб., с развитой – более 11,9 тыс. руб.

Важно отметить, что в условиях рынка земельно-имущественные комплексы, как и любые другие товары рыночного хождения, становятся объектом коммерческих сделок.

При этом предметом сделки может выступать как вся совокупность объектов недвижимости, образующих земельно-имущественный комплекс, так и любой из его объектов в отдельности. Заметим, что отсутствие единого и общепринятого определения термина «земельно-имущественный комплекс» вызывает определенные разночтения по вопросу отнесения нового формата жилой недвижимости к тому или иному типу застройки и «классу» жилья в конкретном земельно-имущественном комплексе. Отсутствие подобной классификации существенно затрудняет работу специалистов, занимающихся проектированием, инвестированием, эксплуатаций и оценкой их рыночной стоимости.

Справедливости ради отметим, что некоторые девелоперские компании и риэлторские агентства все же имеют собственную, но пока неструктурированную классификацию земельно-имущественных комплексов, подкрепленную неполным перечнем оценочных параметров. Это обстоятельство можно объяснить небольшой историей подобных застроек городских территорий и муниципальных образований [7].

Мы предлагаем трактовать термин «земельно-имущественный комплекс» как «земельный участок с расположенными и (или) вновь возводимыми на нем объектами жилой недвижимости и связанными с ними имущественными правами и обременениями». Исходя из этого определения и проанализировав мнения экспертов и тенденции развития Нижегородского рынка жилья, мы предлагаем классифицировать новый формат рыночной недвижимости в узком и широком смысле [8, 9].

В узком смысле земельно-имущественный комплекс - это совокупность построенных (застраиваемых) эксклюзивных и престижных двух-трех этажных особняков, расположенных в самых престижных районах исторических центров городов и муниципальных образований.

В широком смысле – это комплекс жилых высотных домов, уникальных по своим архитектурным решениям, находящихся в любых других районах крупных городов и муниципальных образований, имеющих свободные планировки, огороженную охраняемую территорию и обладающих совокупностью потребительских свойств, удовлетворяющих требованиям по комфортности проживания самого взыскательного покупателя. Из данной классификации следует, что на покупателя жилья в рамках любого земельно-имущественного комплекса эксплуатационные расходы на содержание всех объектов инфраструктуры будут делиться между всеми его жителями. Отсюда следует, что чем более будет насыщен жилой комплекс инфраструктурными объектами, тем больше придется платить жильцам эксплуатационных расходов на их содержание.

 Учитывая это и в соответствии с данными определениями понятия «земельно-имущественный комплекс», нами предложены четыре их типа, формируемых в зависимости от престижности («класса»), территориального размещения, близости к центру города, степени транспортной доступности, типа жилых зданий, объема предоставляемых услуг:

1.Земельно-имущественные комплексы первого уровня. Это современные жилые комплексы, включающие отдельно стоящие двух-трех этажные эксклюзивные жилые особняки, расположенные в престижных районах исторических центров городов и муниципальных образований и предназначенные для проживания в каждом из них по одной семье. Жилые особняки оборудуются системами управления, регулирующими работу автоматов по кондиционированию воздуха, температуры, освещения, доступа, пожарную охрану и т.п. Здания имеют хорошую сетевую инфраструктуру и современные телекоммуникационные приставки, позволяющие вести обмен информацией в реальном масштабе времени.

Ежемесячные эксплуатационные расходы за содержание инфраструктурных объектов земельно-имущественного комплекса составляет от 15,6 тыс. руб.

2. Земельно-имущественные комплексы второго уровня. Это жилые комплексы, включающие в себя элитные дома клубного типа с уникальным архитектурным обликом небольшой этажности (4 – 7 этажей). Жилые комплексы этого формата, как правило, располагаются на территории от 1 до 1,5 га и преимущественно тяготеющие к центру города. На рынке Нижнего Новгорода представлены такие земельно-имущественные комплексы в виде клубных домов «малого» (до 20 квартир), «среднего» (20 – 45 квартир) и «крупного формата» (40 – 60 квартир). Отметим, что указанное число квартир в том или ином доме, по которому определяется принадлежность к тому или иному типу жилого формата, не является строгим и может незначительно варьироваться. Здания оборудуются современными системами управления по типу «умный дом».

Ежемесячные эксплуатационные расходы за содержание инфраструктурных объектов земельно-имущественного комплекса второго уровня составляет примерно 11,2 тыс. руб.

3. Земельно-имущественные комплексы третьего уровня. Это классический вариант жилого комплекса, гармонично вписывающегося в существующую квартальную застройку и окружающую среду домами в четыре – семь этажей с собственной инфраструктурой обслуживания и сравнительно однородной социальной средой жильцов.

Дома построены в едином архитектурном стиле на охраняемой, с четко обозначенными границами территории. Они сочетают в себе не только квартиры со свободной планировкой, но и включают предприятия торговли, сферы услуг и отдыха, центры медицинских и аптечных услуг, фитнес-клубы, детские спортивные площадки, площадки для выгула домашних животных и т.п.

Здания оснащены системами комплексной автоматизации, реализующих алгоритмы энергосбережения, систем доступа в здания, учета энергоресурсов, кабельными системами высокой пропускной способности и других современных  технологий.

Ежемесячные эксплуатационные расходы за содержание инфраструктурных объектов земельно-имущественного комплекса третьего уровня составляет примерно 8,4 тыс. руб.

4. Земельно-имущественные комплексы четвертого уровня. Это загородные жилые комплексы поселочного типа, застроенные одноэтажными домами на две семьи с небольшим земельным участком для каждой из семей. Дома имеют газ, высокоскоростной Интернет, зоны отдыха, хороший асфальтированный подъезд.

Ежемесячные эксплуатационные расходы за содержание инфраструктурных объектов земельно-имущественного комплекса четвертого уровня оценивается  от 5,2 тыс. руб.

Как следует из изложенного, в основу предложенной нами типизации земельно-имущественных комплексов, положены параметры их оценки по уровням престижности,  понимаемой разными потребительскими аудиториями по-разному. Однако применение этого подхода позволяет моделировать для оценки некую систему логически сгруппированных показателей привлекательности того или иного земельно-имущественного комплекса для потенциального покупателя и которая (система показателей), включает:

а) месторасположение и экологическую обстановку в районе застройки;

б) визуальное восприятие внешнего облика жилых зданий и уровень внутренней отделки нежилых помещений (коридоры, холлы);

в)  насыщенность дополнительной инфраструктуры (деловая часть –офисные помещения, помещения банков, конференц-залы, наземные и поземные автостоянки);

г) торговая часть (минимаркеты, супермаркеты, бутики, кафе, рестораны и т.д.);

д) досуговая часть (бассейны, аквапарки, сауны, солярии, бильярд, боулинг, фитнес-центры, детские игровые площадки);

е) хозяйственно-бытовая часть (аптеки, прачечные, парикмахерские, химчистки и т.д.).

Интеграция этих параметров позволяет выделить для любого уровня земельно-имущественных комплексов стандартный набор критериев для последующей оценки рыночной стоимости объектов недвижимости и их отнесения к тому или другому уровню комфортности.

Таким образом, предложенная нами классификация земельно-имущественных комплексов, определение и систематизация актуальных на сегодняшний день показателей оценки их привлекательности (эксклюзивности) для потенциальной потребительской аудитории – это наиболее важный этап в создании новых научных подходов, позволяющих принимать эффективные проектные и имущественные решения на рынках нового формата недвижимости – земельно-имущественных комплексов.

Заключительным шагом в создании новых научных подходов будет разработка системы оценки упомянутых показателей привлекательности (эксклюзивности) земельно-имущественных комплексов, что позволит завершить весь процесс классификации нового формата жилой недвижимости в Нижегородском регионе, а также учет разницы в ипотечных ставках [10, 11] в зависимости от выбранных параметров недвижимости.

 



Библиографический список


1. Пешкова М.В. Исторические аспекты развития арендных отношений земли // Вестник Иркутского государственного технического университета. 2012. № 11 (70). С. 241-248.

2. Ершова М.Я., Мусатова М.М., Кобкова А.В. Малый бизнес и муниципальная недвижимость: кому выгодно изменение правил? // ЭКО. 2009. № 2. С. 23-40.

3. Балаш О.С., Харламов А.В. Адаптивные методы учета территориальной неоднородности при моделировании цен на недвижимость // Вестник Самарского государственного экономического университета. 2009. № 1 (51). С. 5-8.

4. Зайцев А.Н., Харламова Н.С. Малый инновационный бизнес в современной рыночной экономике // Иннов: электронный научный журнал, 2012. №4 (13). URL: http://www.innov.ru/science/economy/malyy-innovatsionnyy-biznes-v-sovremennoy-rynochnoy-ekonomike/

5. Стерник Г.М., Стерник С.Г., Муратова Е.В. Экономико-правовой анализ понятий «недвижимый объект» и «недвижимость» в целях рыночного классифицирования по юридическому статусу // Экономика. Налоги. Право. 2010. № 2. С. 37-44.

6. Нeзнаxин М.Е., Нeзнаxина Е.Л. Классификация иерархии жизненных циклов относительно уровней экономической системы и степени управляемости факторов // Иннов: электронный научный журнал, 2012. №3 (12). URL: http://www.innov.ru/science/economy/klassifikatsiya-ierarkhii-zhiznenny/

7. Биянова Д.А. Оптимизация налоговой нагрузки физических лиц как экономическое обоснование введения налога на недвижимость // Молодой ученый. 2011. № 8-1. С. 118-121.

8. Ленковец О.М., Кирсанова Н.Ю. Инвестиции в недвижимость как фактор развития человеческого капитала // Записки Горного института. 2009. Т. 184. С. 231-234.

9. Корнилов, Д.А Инновации в ипотеке и ситуация на рынке кредитования жилой недвижимости в Нижнем Новгороде/ Д.А. Корнилов, О.Г. Беляев // Сборник трудов Всероссийской научно-практической конференции «Инновации в экономике и социальной сфере». – Н.Новгород: Изд-во Нижегород. гос. техн. ун-т.,2008. - С.83-84

10. Удалов О.Ф., Голякова О.В. Инновационные и инвестиционные объекты Нижегородской области // Иннов: электронный научный журнал, 2012. №1 (10). URL: http://www.innov.ru/science/economy/innovatsionnye-i-investitsionnye-ob/

11. Корнилов, Д.А. Как изменились показатели по ипотеке за 2008 год и перспективы их развития/ К.А.Красильникова, Д.А. Корнилов // Материалы региональной студенческой научно-практической конференции «Российский студент – гражданин, специалист, исследователь». - Н.Новгород: Изд-во Нижегород. гос. техн. ун-т.,2009. - С. 206-207.





  Яндекс.ВиджетINNOV

архив: 2013  2012  2011  1999-2011 новости ИТ гость портала 2013 тема недели 2013 поздравления