Кризис нанес удар по рынку недвижимости, но не смог его разрушить: рынок жил, рынок жив, рынок будет жить.
И как всякий рынок он состоит всего из двух групп: покупатели и продавцы. Сегодня мы поговорим с продавцами о некоторых юридических особенностях продажи квартиры.
Первый совет: никогда не отказывайтесь от своих намерений из-за того, что чего-то не знаете. Вы не одиноки во Вселенной. Знаний кругом полно. Умело воспользуйтесь ими или привлеките знающих людей. Начните с того, что дочитайте эту статью до конца. Это поможет вам научиться распознавать потенциальные угрозы и защищаться от них.
Большинство людей понимает, какие риски существуют у покупателя квартиры, поскольку, к сожалению, случаи мошенничества в этой сфере происходят часто. Но не все скажут, какие риски имеются у продавца, ведь подразумевается, что продавец оказывается заведомо сильной стороной.
Все не совсем так. Продать квартиру бывает не менее опасно, чем ее приобрести. Для начала перечислим все возможные риски, которые могут подстерегать продавца.
В договоре купли-продажи может быть указана заведомо заниженная цена на квартиру. Это делается, чтобы уменьшить уплачиваемый налог. Фактически же покупатель передает куда более серьезную сумму, но в договоре она не указана. В последствии такая сделка может быть признана недействительной заинтересованной стороной.
Жилье может приобретаться в ипотеку. Помимо длительности процедуры для продавца существенным может явиться отсутствие права залога на квартиру, если оплата не будет получена, поскольку право залога возникает у банка.
Сторонам нужно четко определиться с моментом передачи суммы по договору. Если оплата осуществляется после передачи квартиры, или даже после государственной регистрации перехода права, то продавцу следует понимать, что он лишается права собственности еще до передачи денег.
Стороны могут договориться произвести расчет по договору наличными средствами. Сам наличный способ не надежен, а также необходимо проверять подлинность каждой из купюр. Кроме того, снова возникает вопрос с моментом передачи денег. Этот вопрос можно решить несколькими способами. Существует два основных вида расчета, которые возможно использовать при продаже квартиры – банковская ячейка и расчет по аккредитиву.
У аккредитива имеется ряд преимуществ. Покупатель открывает в банке аккредитивный счет, перечисляет на него денежную сумму по договору купли-продажи. Снять эти деньги невозможно в течение времени, указанного в договоре. После регистрации сделки продавец приходит в банк с документами, подтверждающими переход права и получает сумму по сделке. Если сделка сорвалась, то деньги возвращаются покупателю. Все расчеты производятся в безналичной форме.
Банковская ячейка использует тот же принцип, но только при расчете наличными средствами. Получить деньги в ячейке продавец может также при наступлении события, указанного в договоре. Часто ячейки арендуются не только в банке, но и в бизнес-центрах. Последнее имеет преимущество, поскольку любой банк может быть лишен лицензии. Тогда возникнет дополнительная трудность, как получить содержимое ячейки назад. Таким проблем с бизнес-центром возникнуть не может.
В договоре купли-продажи должны быть указаны все недостатки помещения, в том числе и скрытые. В будущем это поможет избежать исков о расторжении договора или взыскании убытков.
Проблема с неполным пакетом документов не является необратимой. Понятно, что можно устранить выявленные недостатки и вновь подать документы на регистрацию. Но это требует дополнительного времени, а покупатель не всегда готов ждать и может приобрести другую недвижимость. Кроме того, если уполномоченный орган отказывает в регистрации, это сразу вызывает сомнения у покупателя в «чистоте» сделки, безотносительно причины отказа.
Распространены альтернативные продажи, когда продавец хочет купить какую-либо недвижимость по другой сделке, но для этого нужно продать существующую. Продавец по альтернативной сделке потребует аванс, поскольку процедура продажи затягивается. В том случае, если срывается сделка по продаже, можно потерять этот аванс, ведь без продажи новая покупка невозможна.
Продавца квартиры подстерегает немало трудностей, разрешить которые можно только с помощью квалифицированной помощи. Специалисты всегда подскажут все риски, связанные с конкретной ситуацией, а также возможные пути их преодоления, сделают всю работу за Вас.
Подробнее на: https://www.ulc.ru/juridicheskie-uslugi/nedvizhimost/otchuzhdenie-nedvizhimosti/juridicheskoe-soprov... 

Петров Павел,
юрист, специалист по судебной защите
группы Объединённые Юристы